Оказывая юридические услуги по недвижимости арендодателям, мы неоднократно сталкивались с недобросовестностью арендаторов, покидавших занимаемые ими помещения, в нарушение условий договора аренды, в одностороннем порядке.
Наконец, Верховный суд РФ указал на правомерность включения в договор аренды положения, в соответствии с которым право арендатора в одностороннем порядке отказаться от договора ставится под условие выплаты арендодателю денежной компенсации.
Подробнее остановимся на этом прецеденте
Стороны установили в договоре аренды особые основания для одностороннего отказа от исполнения договора. Источником разногласий послужил пункт договора, предусматривающий уплату штрафа в случае немотивированного отказа арендатора от договора аренды. Попытки арендатора признать спорный пункт недействительным были успешны не только в суде первой инстанции, но и в апелляционной и кассационной инстанции.
При принятии решения суды руководствовались следующими аргументами: по договору у арендатора есть право на односторонний отказ от исполнения договора. В связи с этим при реализации арендатором своего права к нему не может быть применена ответственность в виде штрафа, ведь никакого нарушения договора не случилось.
Точку в споре поставил Верховный суд, указав нижестоящим судам на неверное толкование условий договора и положений Гражданского кодекса РФ.
Гражданское право основано на диспозитивности и воле сторон
Принцип свободы договора ограничивается лишь в самых крайних случаях. Верховный суд отметил, что Гражданский кодекс не запрещает устанавливать в договоре иные условия и особый порядок одностороннего расторжения договора. Кроме того, ГК РФ предусмотрено, что в отношениях между предпринимателями стороны могут закрепить в договоре условие о выплате компенсации в случае отказа одной из сторон от исполнения договора в одностороннем порядке.
Также Верховный суд указал нижестоящим судам на необходимость выяснять природу удерживаемой в качестве штрафа денежной суммы. По договору арендодатель был вправе удержать в качестве штрафа задаток, который арендатор передал арендодателю при заключении договора аренды. Такой задаток носит вовсе не штрафной характер. Наоборот, он позволяет расторгнуть договор без согласия другой стороны и объяснения причины расторжения. Задаток лишь компенсирует возможные убытки другой стороны от расторжения договора, но не наказывает арендатора за расторжение договора.
Таким образом, условие договора аренды о выплате арендатором компенсации при одностороннем немотивированном расторжении договора является действительным и законным, и смело может быть использовано в договорах аренды между предпринимателями.
Компания «ТЭРРА-Консалтинг» оказывает юридические услуги предпринимателям. Мы поможем грамотно составить договор и достойно защитим Ваши интересы в суде. Обращайтесь по телефону +7 (343) 385-66-20 или электронной почте terra@terra-k.ru.
ИНН
ОГРН
Квалификационный аттестат аудитора
Наши реквизиты
